建筑房地产合同法律纠纷中情势变更原则的适用研究

前言

纵观我国的经济发展，很多因素都在不同程度上影响了我国房地产市场的健康发展，也存在很多的不确定因素。在笔者经历的很多法律案件中，当事人不懂如何用情势变更来保护自己的合法权益，最终造成很大的经济损失。本文研究主要从笔者从业的实践经历入手，在实践中发现问题，并建议在未来的法律制定中完善情势变更原则的适用性，这样不仅可以保障相关人员的合法权益，还可以体现法律的公平诚信，使法律更好地服务于人民。

一、情势变更原则与相关制度的差异化分析

（一）情势变更与不可抗力的差异化分析

目前学术界对情势变更主要是狭义的理解，学术界并没有从广义层面上对这个问题进行探讨，也没有具体的详细的内容，但情势变更与不可抗力之间还是有一些差异的，主要体现在以下几方面：第一、两者的适用范围有很大的不同。不可抗力所适用的范围主要为合同责任和法律责任，而情势变化所适用的范围仅限于合同责任自身，这是两者在范围上的不同，也是两者的最大差别。第二、表达形式不同。不可抗力的表达形式是在社会和自然的灾难中，这些灾难主要包括海啸、地震、水灾、山体滑坡、战争、动乱等；情势变化的表达形式是在变化类型上，这些变化类型主要包括经济下降、金融危机等。这是两者的主要差别。

（二）情势变更与市场风险的差异化分析

情势变更与市场风险有很大的差别，这种差别的影响因素也是多种多样的。市场风险指的是人们的实际损失，发生市场风险与很多因素相关，比如整体素质、管理能力、逻辑思维能力、判断能力等，市场风险造成的损失是巨大的，并且这种损失也是在市场运营中比较常见的。导致合同不能执行的因素也有很多，不能归因于一方。一旦发生这种情况就需要当事人承担主要的责任。这就是情势变更与市场风险最主要的区别。因为区别很大，所以应对情势变更与市场风险应该有理性的认识，并且针对市场风险给予相应的解决策略，只有这样才能更好处理两者之间的关系。不仅要看到情势变更的重要性，也要看到市场风险的重要性，两者兼顾，同时应对，进而促进社会经济的发展。

（三）情势变更与可撤销行为的差异化分析

《中华人民共和国民法通则》中对这方面进行了相关规定：「行为人对于民事行为的相关内容存在严重的认识不当或者误解情况，导致出现明显的不公平情况，则其中一方可申请人民法院或者相关仲裁监督管理部门进行取消或者更改处理。」通过这条法律就可以看出情势变更与可撤销行为之间有很大的不同，这种不同也将会对情势变更产生很大的影响。二者的不同还体现在以下三方面：第一、情势变更是没有过错，可撤销行为是有过错，这是两者最主要的区别。第二、情势变更对于法律效力没有影响，可撤销行为对于法律效力有很大的影响。第三、情势变更发生在签订合同之后，而可撤销行为发生在签订合同之前。

（四）情势变更与未履行合同行为的差异化分析

未履行合同行为指的是在双方签订合同后，因为各方面的原因没有很好地执行合同规定的内容，并且对双方造成了不可挽回的经济损失。这是在合同执行的过程中经常会出现的现象。造成合同不能履行的原因是多种多样的，不仅包括主观原因，还包括客观原因，不仅包括己方原因，还包括他方原因。要从多方面对这个问题进行分析。在这些原因中，最主要的是违约责任、不可抗力、第三方违反合同。我们需要根据具体的原因，给出相应的对策。如果合同不能履行，我们还需要明确主要的责任人，并追究责任人的法律责任。我国的合同法管理中还存在很多的问题，尤其是在建筑房产行业中，相关立法管理机构需要尽快为情势变更原则制定具体的法律程序。

二、建筑房地产合同法律纠纷中情势变更原则的相关建议

（一）通过法律救济方式变更或解除合同

目前在《合同法》中没有规定具体的情势变更原则，所以在实践领域总是会出现以下纠纷：第一、适用情势变更原则，导致合同的不稳定。第二、情势变更与市场风险之间存在很大的不同。第三、法官自由裁量太大，将导致情势变更被滥用，造成司法的不公平。这些都是我国立法层面上存在的问题，应认识到这些问题并采取相应的解决措施，只有这样才能减少法律的不公平，使法律更好地服务于每一个人。建筑房地产合同法律纠纷中情势变更原则的适用范围比较复杂，可以考虑通过法律救济方式变更或解除合同。

（二）减少情势变更被法官滥用的可能性

情势变更中存在一定的被法官滥用的可能性，我们要清醒地认识到这一方面，对它进行具体的分析，并且可以采取相应的措施，这些措施主要包括：第一、法院和仲裁机构不能单方面确定情势变更，应在双方都同意的情况下进行变更。第二、委托第三方，像工程造价、工程鉴定、工程评估等中介机构出具鉴定结论，再由仲裁机构将编制价格和鉴定价格进行对比，对于部分价格风险给予支持。第三、在未来制定法律中，应制定相关法律，通过制定法律来对情势变更进行规范。第四、进一步明确规定我国情势变更原则适用的司法解释，保证情势变更可以在更广的范围内实行。

（三）完善情势变更原则的法律处理程序

法律处理程序指的是建筑房地产中的一些问题通过法律的方式进行解决。在法律处理程序中应该注意三个方面的问题：第一、举证责任，在这个过程中，要明确责任人，然后就发生的原因进行举证，并给出一定的解决措施，这样才能保证情势变更的有效性。第二、义务履行，解除合同的一方，应当在有效的时间内告知其他相关人员，履行好自己告知的义务。第三、对损失进一步进行举证，否则，不能就情势变更要求免责。当事人应从以上几方面，完善情势变更原则的法律处理程序，保证法律有效实施，国家也应该对这方面给予足够的重视，建立完善的法律处理程序。

（四）结合国内外形势完善情势变更立法

综合目前的建筑房地产事业的分析，以及国内外在建筑房地产合同法律的法律规定现状，笔者认为应从以下几个方面对情势变更进行规范：第一、明确建筑工程中的具体报价，主要包括人工费、材料费、机械买进费用等，并且相关部门还应根据实际情况进行调整，并且在《建设工程实施合同范本》中加入情势变更的相关内容，给予情势变更足够的重视。第二、在新出台的民法典中，加入情势变更的有关内容，明确具体的法律条文，制定完整的法律程序。第三、进一步明确司法解释，在这个过程中下一级的法院可以向上一级的法院进行备案，下一级的法院也可以向上一级的法院提交具体的材料。要建立完善的司法体系，保证上级法院和下级法院的司法领导。

结束语

综上所述，情势变更是我国法律中的重要组成部分，对司法实践具有重要的作用。建筑房地产合同纠纷涉及社会各个方面的利益，不仅包括政府、企业还包括个人。国家应出台有关情势变更的相关立法和司法解释，否则情势变更原则容易不受法律的规范与管理，继而造成经济市场的混乱。相关部门在今后的立法活动中，应更加重视情势变更，对其进行规范，才能够促使我国房地产行业更加规范的发展。